L’immobilier a fait preuve d’un dynamisme rare depuis 2020. En Moselle, Metz et Thionville ont le vent en poupe et le prix du m2 a fortement progressé. La pierre continue de séduire mais depuis le début de l’été, différents facteurs font que le marché ralentit, voire se crispe.
Le marché de l’immobilier se porte bien. Très bien même à en croire les agents immobiliers qui confient une activité soutenue depuis le début de l’année. Et cela se traduit par des hausses de prix, à l’échelon national. Selon le réseau Century 21, le prix des appartements a progressé de 7,4 % et celui des maisons de 10,7 %, la hausse étant particulièrement importante dans l’ancien. En moyenne, le m2 atteint 2 552 euros pour les maisons et 4 061 euros pour les appartements.
Dans le Grand Est, toujours selon Century 21, le prix moyen du m2 est de 1 820 euros (+11 % sur un an) pour les maisons et 2 092 euros (+3,3 %) pour les appartements, dans l’ancien. Le montant moyen d’une acquisition est de 224 540 euros (128,50 m2) pour les premières et de 135 332 euros (65,1 m2) pour les seconds. Bien évidemment, on observe de grosses disparités de prix, d’un territoire à l’autre. La Chambre des Notaires de la Moselle indique que pour le premier trimestre, le prix médian (prix en dessous duquel se situe la moitié des ventes) était de 2 330 euros sur Metz et de 1 310 euros sur Sarrebourg (dans l’ancien), par exemple. Un mot sur le marché du « neuf ». Les prix progressent également mais c’est surtout lié à l’augmentation des coûts des matériaux et du foncier. À Thionville, des studios de 32m2 sont proposés à 152 000 euros et des appartements de 4 pièces (env. 80m2) à plus de 300 000 euros. À Metz, des 2 pièces de 40m2 sont vendus autour de 180 000 euros. Comprendre que l’on dépasse allègrement les 4 000 euros du m2 pour des produits de standing.
Est-ce que ce dynamisme va durer ?
Non. Le marché de l’immobilier s’est même déjà « calmé » depuis le début de l’été. Tout d’abord car les taux d’emprunt remontent ce qui s’est d’ailleurs traduit par une ruée dans les banques au cours de ces dernières semaines, les candidats à la propriété souhaitant profiter de taux encore bas. Selon le dernier observatoire « Crédit Logement/CSA », le taux moyen du crédit immobilier atteignait 1,68 % en juillet (hors assurance et coûts des sûretés) contre 1,52 % en juin. L’inflation qui est forte (et entame le pouvoir d’achat), les prix du m2 qui sont hauts ou bien encore le contexte socio-économique qui est pesant, participent aussi à calmer le jeu. Les banques durcissent leurs exigences. Le taux d’usure* appliqué par ces dernières est également trop bas, tant et si bien que des emprunteurs avec un dossier solide, voient leur demande de prêt, retoquée. Les acteurs de l’immobilier sont mobilisés pour que ce taux remonte significativement.
Un dernier élément est à prendre en considération : la nouvelle donne en ce qui concerne les « passoires thermiques et énergétiques » (soit plusieurs millions de logements). Pour faire simple, les loyers des logements dont le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est classé F ou G ne pourront plus être augmentés. Il est également prévu d’interdire progressivement la location de ces logements énergivores, en commençant par la classe G, dès 2025. La rénovation énergétique qui était donc jusqu’à présent encouragée par les pouvoirs publics devient obligatoire pour certains logements. Ces nouvelles exigences pourraient s’accompagner d’un afflux de biens sur le marché, de nouvelles marges de négociations aux futurs acquéreurs (et investisseurs !) même si différentes aides financières sont mobilisables pour engager des travaux. Reste également à savoir comment les banques vont tenir compte, dans l’octroi de crédits, de l’impossibilité de louer certains biens dans l’état.
*Taux maximum auquel les banques peuvent conclure un crédit. Il a été créé pour éviter que des taux élevés et déconnectés du marché, soient pratiqués par certaines banques et mettent les emprunteurs en difficulté.
