Face à un accès compliqué au crédit, une baisse du pouvoir d’achat et des coûts de construction en hausse, le secteur de l’immobilier est confronté à une forte diminution des ventes. Ce climat s’est renforcé par une baisse du nombre de permis de construire et une attitude de prudence des édiles locaux envers les projets immobiliers.
Une chute marquée des transactions immobilières
Le marché, dynamique il y a peu encore, connaît un ralentissement inédit. La Chambre interdépartementale des notaires constate une baisse importante des transactions immobilières depuis le début de l’année. Un fait étonnant est que, malgré ce recul, les prix des logements anciens demeurent stables. Les propriétaires renâclent à diminuer leurs prix car ils ont à leur tour besoin d’acheter… Une situation compliquée par les taux d’intérêt en hausse. La capacité d’emprunt est réduite et la hausse des taux, au lieu d’apaiser l’inflation, aggrave la situation. Cette inertie a, au passage, provoqué une stagnation du marché de l’ancien.
Des difficultés croissantes pour obtenir un crédit immobilier
La montée des taux d’intérêt a mis en lumière le principal défi du marché. Le courtier Meilleurs taux indique que ces taux ont presque triplé en l’espace d’un an. Cette augmentation, couplée à des restrictions sur l’endettement et la durée d’emprunt, a entraîné une baisse de la capacité d’emprunt des ménages. À titre d’exemple, un couple ayant un revenu net de 4 000 euros par mois peut désormais emprunter près de 50 000 euros de moins qu’en janvier 2022. De plus, la capacité des primo-accédants et des ménages modestes à accéder à la propriété est de plus en plus compromise…
Une hausse drastique des coûts de construction
Une autre menace pèse sur le secteur immobilier : la flambée des coûts de construction. Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers, les matériaux comme le bois, l’acier et le béton ont vu leurs prix augmenter jusqu’à 30 % depuis le début du conflit en Ukraine. Cela a eu pour conséquence l’abandon d’une opération sur cinq, car elles n’étaient plus rentables. Ajoutons à cela le fait que de nombreux maires, élus lors des élections municipales de 2020, se montrent réticents à lancer de nouveaux projets immobiliers, ce qui exacerbe la crise.
Des solutions jugées insuffisantes
Face à cette situation alarmante, diverses mesures ont été suggérées pour tenter d’y remédier. De part et d’autre, on souligne l’importance de revoir les règles d’attribution des crédits, tandis que la FNAIM préconise la portabilité des prêts, c’est-à-dire, la possibilité pour un emprunteur de transférer son crédit immobilier en cours (avec ses conditions, notamment le taux d’intérêt) d’un bien immobilier à un autre, sans avoir à rembourser le prêt initial et à souscrire un nouveau crédit. Cependant, les mesures adoptées par le Conseil national de la refondation en juin dernier sont jugées insuffisantes par de nombreux professionnels du secteur. Seulement 14 propositions sur 700 ont été retenues par le gouvernement, reflétant une sous-estimation apparente de l’ampleur de la crise.
Conclusion, la conjoncture actuelle met en lumière une série de défis inédits pour le marché immobilier français. Entre des coûts de construction en hausse, des conditions d’accès au crédit durcies et un marché de l’ancien paralysé, le secteur est à un tournant décisif. Les mesures futures prises par les décideurs politiques et les acteurs du marché seront cruciales pour déterminer la voie à suivre pour le secteur.
Comment et combien emprunter ?
Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, depuis février 2022, le taux moyen des crédits s’est envolé, passant de 1,1% à un impressionnant 3,61%. Parallèlement, l’année 2022 a vu les prix immobiliers grimper de 4,6% au niveau national, comme le rapporte MeilleursAgents.
Cette conjoncture difficile se traduit par une chute spectaculaire des demandes de prêts de la part des primo-accédants. Une étude récente du courtier Empruntis indique une baisse de 14% des demandes au premier trimestre 2022 par rapport à l’année précédente. Pire encore, le nombre de dossiers acceptés a chuté de 21% sur la même période en 2023.
La course aux crédits
En juin 2023, la production de crédits à l’habitat a été presque divisée par deux, avec 11,1 milliards d’euros, contre 22,7 milliards en juin 2022, selon la Banque de France. Les primo-accédants, particulièrement vulnérables dans ce contexte, sont les premiers à en payer le prix. Alors qu’en 2019, un quart des primo-accédants obtenaient un crédit sans apport, ils ne sont aujourd’hui plus que 5% à bénéficier de cette aubaine.
Des capacités d’emprunt réduites
Face à ces défis, les primo-accédants sont contraints d’adapter leurs stratégies. Certains, malgré un revenu brut annuel respectable, ont dû revoir leurs ambitions. La capacité d’emprunt des ménages a diminué drastiquement, avec une réduction de 12,6% depuis janvier 2023 et de 27,5% depuis décembre 2021. Un phénomène qui, couplé à la hausse des taux, réduit la surface moyenne que peuvent acquérir les Français, avec une perte de 5m2 en moyenne depuis janvier 2023 dans les grandes villes.
Un futur incertain
La question qui se pose est de savoir si c’est le bon moment pour acheter. Du coté de la CAFPI, pense que l’heure est à l’action, avec une prévision de taux proche deon 5% d’ici décembre. Il est recommandé aux primo-accédants de ne pas attendre une nouvelle hausse de taux et de se faire accompagner.
Comme il est également conseillé de se préparer minutieusement, notamment en matière d’épargne, et de prêter une attention à la gestion de ses finances, notamment aux dépenses affichées sur les relevés bancaires. D’où l’importance de démontrer une stabilité financière pour rassurer les établissements prêteurs.
Dans un marché en pleine mutation, les primo-accédants doivent plus que jamais être prudents, informés et innovants pour concrétiser leurs rêves immobiliers.
Une question de profil
Entre 2019 et 2022, la dynamique du marché immobilier français a été marquée par des changements importants. À la suite des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui sont devenues juridiquement contraignantes en 2022, les emprunteurs ne peuvent désormais s’endetter à plus de 35 % de leurs revenus, assurance emprunteur incluse. Cette règle a influencé le profil des emprunteurs selon leurs tranches d’âge.
Pour les 20-29 ans, malgré un pouvoir d’achat immobilier fragile, il y a eu une augmentation significative de l’apport et du montant emprunté entre 2019 et 2022. En 2019, ils empruntaient en moyenne 179 109 € avec un apport de 30 813 €, tandis qu’en 2022, ils empruntaient 188 026 € avec un apport de 37 511 €.
Les 30-39 ans, représentant la tranche d’âge avec le plus grand nombre de dossiers bancaires, ont également connu une hausse de l’apport personnel au cours de cette période. En 2019, leur apport moyen était de 44 356 €, augmentant à 64 874 € en 2022.
Les emprunteurs âgés de 40-49 ans ont vu leur part diminuer, passant de 27 % en 2019 à 22 % en 2022. Bien que leur apport moyen ait augmenté, passant de 53 205 € en 2019 à 82 282 € en 2022, les montants empruntés sont restés relativement stables.
Enfin, les 50-60 ans présentent le montant d’apport le plus élevé parmi toutes les tranches d’âge. En 2022, leur apport moyen était de 87 209 € pour un prêt de 184 208 €, le montant d’emprunt le plus bas de toutes les catégories.
Il est à souligner que la remontée des taux de crédit, associée à l’augmentation des prix, oblige désormais les emprunteurs à disposer d’une épargne personnelle plus importante pour accéder à la propriété.
5ème Édition des Assises de l’Immobilier
Les Assises de l’immobilier, dans leur cinquième édition, se tiendront à l’Arsenal de Metz les 20 et 21 septembre. L’événement, considéré comme le seul en France rassemblant tous les leaders des grands réseaux immobiliers, s’attend à accueillir 1 500 professionnels.
La centralité de ces Assises repose sur la discussion des problèmes prévalents sur le marché immobilier. Pour faciliter cette discussion, des tables rondes seront organisées, avec une soirée majeure prévue le mercredi 20 septembre à 19h30.
Le thème central de cette édition est axé sur le ralentissement marqué du marché immobilier. Les délibérations tourneront autour des impacts de ce ralentissement et des éventuelles solutions à mettre en œuvre pour aider les nombreux citoyens qui peinent à trouver un logement, que ce soit à l’achat ou à la location.
Face à ces défis, les professionnels de l’immobilier chercheront des réponses pour atténuer les difficultés rencontrées par leurs clients sur le marché actuel.
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