Flamboyant pendant de longs mois, le marché de l’immobilier est aujourd’hui morose. Les transactions sont en fort recul. Une baisse des prix se profile même si, pour l’heure, elle s’annonce légère.
Après 15 mois d’évolution positive sur un an, pour un pic à plus de 1,2 million de ventes en septembre 2021, les volumes ont entamé leur lente décrue (-3,7 % en juin et -5,6 % en août sur un an), même s’ils restent exceptionnellement hauts, signe de deux années hors du commun laissant présager une fin d’année autour de 1,1 million de ventes », indique la Chambre des Notaires de France dans sa note de conjoncture immobilière portant sur le second trimestre 2022.
Nul doute que depuis le ralentissement des ventes s’est confirmé depuis la rentrée. « Le nombre de transactions est en chute libre depuis quelques semaines », confirme Philippe Delaporte, agent immobilier chez ImmoSky Metz. Qu’est-ce qui explique ce coup d’arrêt ? La morosité ambiante, l’inflation, la flambée des prix de l’énergie, bien évidemment. Sans oublier la hausse des prix du m2, des taux d’intérêt et le fameux taux d’usure des banques. « Ce dernier a bien été réhaussé récemment mais les taux d’intérêt ont aussi continué à progresser pour dépasser les 3 % (ce qui reste bas comparé à ce qui se pratiquait il y a 10 ans). Tant et si bien qu’aujourd’hui ça ‘bloque’ à nouveau. Bon nombre de dossiers, même solides, sont refusés par les banques », explique Philippe Delaporte.
Bref, c’est le cirque et les Français sont, semble-t-il, de plus en plus nombreux à abandonner leur projet immobilier ou à le différer. Après des mois de vaches bien grasses, les prix restent élevés compte tenu des fortes hausses enregistrées en 2021/2022 mais le marché est en berne. Certains professionnels parlent déjà de crise.
Mais alors, grande question : les prix de l’immobilier vont-ils baisser ? « On peut s’attendre à un léger recul, de 3 ou 4 % sur les zones les plus recherchées comme Metz-Centre ou Thionville par exemple. La baisse pourrait même être un peu plus importante ailleurs, sur le reste du département. Il faut comprendre qu’il y a quelques mois à peine les biens se vendaient au prix demandé, certains faisant même l’objet de surenchères de la part des acquéreurs. Aujourd’hui, les négociations font un retour en fanfare. Et si nous sommes beaucoup moins sollicités par les acquéreurs, les vendeurs reviennent vers nous en nombre car il ne suffit plus de claquer 2/3 photos sur les réseaux sociaux et d’annoncer un prix au doigt mouillé pour qu’un bien trouve preneur. Cette époque est terminée », conclut Philippe Delaporte.
*Taux maximum auquel les banques peuvent conclure un crédit. Il a été créé pour éviter que des taux élevés et déconnectés du marché soient pratiqués par certaines banques et mettent les emprunteurs en difficulté.
Pas simple pour les dossiers ric-rac
Et fin d’année, les banques sont moins disposées à se démener pour « trouver » des solutions (ou à prendre davantage de risques) en matière de crédit immobilier car leurs objectifs « financiers » sont atteints. La période n’invite pas forcément les banques à composer avec des dossiers « moyens » ou « limites ». Les candidats à la propriété qui sont dans cette situation ont tout intérêt à revoir leur banquier en début d’année quand « tout reste à faire » en termes d’objectifs à atteindre ce qui invite à un peu de « flexibilité ». Cela dit, il est clair que patienter c’est aussi prendre le risque, compte tenu de l’évolution des indicateurs, de devoir composer avec des taux d’intérêt plus élevés encore. Une autre solution pour tenter de ne pas se heurter au taux d’usure consiste bien évidemment à augmenter son apport (encore faut-il pouvoir) et à « jouer » avec la durée du crédit (et donc le taux d’intérêt, les frais…) mais il faut aussi compter avec le taux maximum d’endettement soit 35 % des revenus.
